FAQ / Häufige Fragen & lexikon

In unserem Glossar finden Sie die Antworten auf die häufigsten Fragen

In unserem Glossar werden die Begrifflichkeiten der Immobilienwertermittlung und deren spezifischen Anforderungen aufgeführt. Unsere Erklärungen und weiterführenden Erläuterungen sollen Ihnen einen Einblick in die Welt der Immobilienbewertung vermitteln. Bereits in der Antike erstellten Glossographen umfangreiche Sammlungen von erklärungsbedürftigen Begriffen und Wörtern.

Lexikon

A-Z: FACHBEGRIFFE RUND UM DAS THEMA "BAUEN".

 

Abgeschlossenheitsbescheinigung - Baugebiete

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Abrissverfügung

Abstandflächen

Altlastengrundstück

Altlastenkataster

Anliegergebühren

Architektenvertrag

Auflassung

Auflassungsvormerkung

Ausschreibung

Außenbereich

Bauabnahme

Bauabzugssteuer

Bauamt

Bauantrag

Baubehörde

Baubeschreibung

Baudenkmal

Bauerwartungsland

Baugebiete

 

Baugenehmigung - Beurkundung

Baugenehmigung

Baugesetzbuch

Bauherrenpflichten

Bauland

Baulandpreis

Baulast

Baulastenverzeichnis

Bauleistungen

Baumangel

Baunutzungsverordnung

Bauordnungsrecht

Bauplanungsrecht

Baurecht

Baurechtsstreit

Bautagebuch

Bauträger

Bauvertrag

Bauvoranfrage

Bebauungsplan

Beurkundung

 

BGB-Vertrag - Grundbuch

BGB-Vertrag

Bodenrisiko

Dienstbarkeit

Eigenleistungen

Eigentumswohnung

Einsprüche von Grundstücksnachbarn

Erbbaurecht

Erschließung

Erschließungskosten

Exposé

Festpreis

Flächennutzungsplan

Freistellungsbescheinigung

g-wert

Gefahrübergang

Generalübernehmer

Generalunternehmer

Gewerk

Grenzbebauung

Grundbuch

 

Grundbuchamt - Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV

Grundbuchamt

Grundbuchauszug

Grundbucheinsicht

Grunderwerbsteuer

Grundpfandrechte

Grundschuld

Grundschuldbestellung

Grundsteuer

Grundstücksamt

Hammergrundstück

Heizwärmebedarf

HOAI

Hypothek

Katasteramt

Katasterauszug

Kaufvertrag

Kostenvoranschlag

Landesbauordnung

Liegenschaftsamt

Makler- und Bauträgerverordnung - MaBV

 

Miteigentumsanteil - VOB

Miteigentumsanteil

Nachbesserung

Nebenabrede

Negativzeugnis

Notar

Notaranderkonto

Primärenergiebedarf

Rohbauland

Schiedsgutachtervertrag

Schlüsselfertiges Bauen

Schwarzbau

Subunternehmer

Teilungsgenehmigung

u-wert

Unbedenklichkeitsbescheinigung

Verkehrswertgutachten

Vermessungsamt

Versicherungen

Vertragsstrafe

VOB

 

Vertrag - Zwangsversteigerung

Vertrag

Vorkaufsrecht

Schwarze Wanne

Weiße Wanne

Werkvertrag

Zwangsversteigerung

Kauf / Verkauf

 

Abgeschlossenheitsbescheinigung - Bausparsofortdarlehen

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Abschlussgebühr

Abschreibung

Abschreibung - degressive

Abschreibung - lineare

Annuitätendarlehen

Anschaffungskosten

Arbeitnehmersparzulage

Auflassung

Auflassungsvormerkung

Aufteilungsplan

Bauabzugssteuer

Baufertigstellungsversicherung

Bauhelferversicherung

Bauherrenhaftpflicht

Bauleistungen

Bauleistungsversicherung

Bauspardarlehen

Bausparguthaben

Bausparsofortdarlehen

 

Bausparsumme - Feuerrohbauversicherung

Bausparsumme

Bauspartarif

Bausparvertrag

Bauzeitzinsen

Beleihung

Beleihungsgrenze

Bereitstellungszinsen

Damnum

Disagio

Effektivzins

Eigenkapital

Eigenkapitalanteil

Eigentümerversammlung

Eigentumswohnung

Elementarschadenversicherung

Erhaltungsaufwand

Erschließungskosten

Fertigstellungsbürgschaft

Feuerrohbauversicherung

 

Fördergelder - Notaranderkonto

Fördergelder

Freigabeversprechen

Gemeinschaftsordnung

Gewährleistungsbürgschaft

Grundbuchamt

Grunderwerbssteuer

Grundpfandrecht

Grundschuld

Grundschuldbestellung

Grundsteuer

Hausratversicherung

Herstellungskosten

Hypothek

Hypothekendarlehen

Hypothekenpfandbrief

Instandsetzungskosten

Kinderzulage

Miteigentumsanteil

Nominalzins

Notaranderkonto

 

Notargebühren - Wertermittlung

Notargebühren

Prolongation

Restschuldversicherung

Restwertmethode

Sondereigentumsanteil

Sondernutzungsrecht

Sondertilgungen

Teilauszahlungszuschläge

Teilungserklärung

Termingelder

Tilgung

Umschuldung

Verkehrswert

Verkehrswertmethode

Vertragserfüllungsbürgschaft

Vollstreckungsunterwerfung

Vorfälligkeitsentschädigung

Vorschaltdarlehen

VWL - Vermögenswirksame Leistungen

Wertermittlung

 

Wertermittlungsgebühren - Zuteilungstermin

Wertermittlungsgebühren

Wirtschaftsauskunftei

Wohngebäudeversicherung

Wohnungsbauprämie

Zielbewertungszahl

Zinsbindungsfrist

Zuteilungstermin

Welche Immobilienarten bewerten Sie? Und in welchen Regionen sind Sie aktiv?

Grundsätzlich gibt es keine Einschränkungen der Nutzungsarten. Wir verfügen über Erfahrung bei der Bewertung von Wohnungen, Ein-/Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten bis hin zum 34-Mio. € Portfolio. Da wir über ein gutes Netzwerk an Partnerbüros verfügen, können wir Ihnen gerne diesbezüglich geeignete Experten außerhalb unseres Gebiets empfehlen.

Welche Arten von Gutachten erstellen Sie?

I. d. R. erstellen wir vollumfängliche Verkehrswertgutachten, Markt- und Beleihungswertgutachten sowie Kurzgutachten. Diese bilden den im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbaren Preis einer Immobilie ab.

Erstellen Sie auch Kurzgutachten?

Ja.

Erstellen Sie auch Bauschadensgutachten?

Im Rahmen unserer Ankaufsprüfungen prüfen wir – neben rechtlichen und kaufmännischen Aspekten – auch die technische Seite einer Immobilie kritisch. Benötigen Sie hingegen spezielle oder tief gehende bautechnische Prüfungen, z. B. zu Gebäudekontaminationen oder zur Gebäudestatik, empfehlen wir Ihnen gerne einen geeigneten Bauschadenssachverständigen.

Wie erfolgt die Auftragserteilung?

In den meisten Fällen stimmen wir uns telefonisch mit Ihnen ab und vereinbaren im Anschluss einen Besichtigungstermin mit Ihnen. Während des Besichtigungstermins besteht dann die Möglichkeit, sich ausführlich über die notwendigen Unterlagen und den weiteren Ablauf abzustimmen.

Welche Unterlagen werden für eine Bewertung benötigt?

Für die Erstellung eines Wertermittlungsgutachtens ist – abhängig von der Objektart – eine Vielzahl rechtlicher, technischer und kaufmännischer Objektunterlagen notwendig. Gerne senden wir Ihnen die Unterlagenübersicht zu.

Mir liegen nicht alle Unterlagen (z. B. Bauzeichnungen) vor. Was soll ich tun?

Die Ihnen vorliegenden Unterlagen sichten wir gerne gemeinsam mit Ihnen. Dann beraten wir mit Ihnen, welche weiteren Information oder Unterlagen erforderlich sind. Gerne nehmen wir notwendige Bauamtsrecherchen für Sie vor oder fordern Behördenauskünfte für Sie an.

Erhalte ich die eingereichten Unterlagen nach der Anfertigung des Gutachtens zurück?
Selbstverständlich erhalten Sie alle zur Verfügung gestellten Unterlagen zurück. Darüber hinaus erhalten Sie selbstverständlich auch durch uns eingeholte Unterlagen oder Behördenauskünfte.

Werden meine Daten vertraulich behandelt?

Selbstverständlich! Alle im Rahmen der Bewertung erlangten Informationen werden streng vertraulich behandelt. Wir legen großen Wert darauf, dass unsere EDV-Strukturen den jeweils aktuellsten Sicherheitsanforderungen gerecht werden und eine permanente Datensicherung sichergestellt ist.

In welchem Umfang erfolgt die Besichtigung? Welche Gebäude- respektive Mietbereiche müssen zugänglich sein?

Im Zuge der Besichtigung sollte die Immobilie idealerweise vollständig zugänglich sein. Bei größeren Objekten reicht oftmals die Begehung einer repräsentativen Anzahl von Mieteinheiten sowie der Technik-, Keller- und Dachgeschossflächen.

Wie lange dauert die Erstellung eines Gutachtens?
Dies lässt sich nicht allgemeingültig beantworten. Die Bearbeitungsdauer ist maßgeblich von der Verfügbarkeit vollständiger Unterlagen sowie der Dauer von Behördenrückmeldungen abhängig. Eine Ortsbesichtigung ist i. d. R. kurzfristig möglich. In den meisten Fällen nimmt die Fertigstellung von Gutachten dann nicht mehr als 2 bis 5 Wochen ein.

Wie viel kostet ein Gutachten?
Der Aufwand bei der Erstellung eines Gutachtens ist in den meisten Fällen so individuell wie Ihre Immobilie. Gerne unterbreiten wir Ihnen ein auf Ihre speziellen Leistungserfordernisse angepasstes Angebot.

Wie lange ist ein Gutachten gültig?

In eine Wertermittlung fließen immer der Zustand der Immobilie und die aktuelle Marktphase ein. Daher bezieht sich das Gutachten auf einen spezifischen Stichtag. I. d. R. entspricht der Stichtag dem Tag der Ortsbesichtigung, er kann aber auch (z. B. Scheidungen, Erbschafts- oder Steuerangelegenheiten) in der Vergangenheit liegen.

Können ältere Gutachten aktualisiert werden?

Eine Wertaktualisierung unserer erstellten Gutachten ist zumeist möglich. In einigen Fällen ist auch die Aktualisierung fremder Gutachten realisierbar.

Uns liegt ein Steuerbescheid mit vermeintlich zu hoher / zu niedriger Wertausweisung einer Immobilie vor. Woher wissen wir, ob der Wert stimmt?

Bitte stellen Sie uns in Absprache mit Ihrem Steuerberater den Steuerbescheid bzw. die Wertermittlung des Finanzamtes zur Verfügung. Bevor wir mit der Erstellung eines Gutachtens beginnen, nehmen wir gerne einen kostengünstigen Vorcheck vor. In diesem teilen wir Ihnen mit, in welcher Größenordnung wir den realistischen Wert sehen. Die Entscheidung liegt dann bei Ihnen oder Ihrem Steuerberater, ob Sie gegen den Steuerbescheid vorgehen bzw. ein vollumfängliches Gutachten wünschen.

In einem strittigen Verfahren wurde von der Gegenseite ein Gutachten vorgelegt. Wie können wir prüfen, ob das Gutachten verlässlich ist?

Leider zeigt es sich in der Praxis immer wieder, dass Gutachten fachliche, inhaltliche oder rechnerische Fehler aufweisen oder gar vorsätzlich falsche Zahlen aufweisen.
Gerne überprüfen wir Drittgutachten fachlich und inhaltlich für Sie. Dazu benötigen wir das Drittgutachten und möglichst umfangreiche Objektunterlagen. Am Ende entscheiden Sie, ob es eventuell sinnvoll ist, das Gutachten anzufechten oder ein Gegengutachten zu beauftragen.

Wie unterscheidet sich der Verkehrswert vom Beleihungswert?

Der Verkehrswert oder Marktwert (z. B. nach § 194 BauGB / ImmoWertV) bildet den Wert ab, zu dem eine Immobilie im freien Grundstücksverkehr unter Berücksichtigung eines angemessenen Vermarktungszeitraums veräußert werden kann.
Der Beleihungswert ermittelt sich auf Basis der Beleihungswertverordnung (BelWertV). Ausgangspunkt sind vorsichtig gewählte Wertermittlungsparameter, die bestimmte Mindest- oder Höchstansätze nicht übersteigen dürfen. Spekulative Elemente dürfen ebenfalls nicht berücksichtigt werden. I. d. R. bewegt sich der Beleihungswert zwischen 60 und 80 % des Verkehrswertes.

Werden Mängel und Schäden, noch erforderliche Renovierungen oder vorgenommene Modernisierungen bei der Bewertung berücksichtigt?

In die Wertermittlung fließen alle Merkmale sowie Vor- und Nachteile einer Immobilie ein. Dazu zählen selbstverständlich auch Baumängel und -schäden oder Modernisierungsmaßnahmen genauso wie der allgemeine Unterhaltungszustand eines Objektes. Aus diesem Grund ist es auch wichtig, dass eine möglichst umfangreiche Besichtigung erfolgen kann.

Die Brutto-Grundfläche ist die Grundlage für die Ermittlung der Herstellungskosten. Für die Wertermittlung wird die Brutto-Grundfläche auf der Basis der DIN 277 berechnet, wobei auch die Regelungen der Sachwert-Richtlinie beachtet werden müssen. Laut den Berechnungsvorschriften ist die Brutto-Grundfläche die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks. Dabei handelt es sich um die Summe der nutzbaren, zwischen den aufgehenden Bauteilen befindlichen Grundflächen eines Bauwerks, jedoch ohne nicht nutzbare Dachflächen und konstruktiv bedingte Hohlräume. Die Brutto-Grundfläche des Gebäudes wurde anhand des Lageplans sowie der vorliegenden Grundrisspläne und Flächenberechnungen in einer für die Wertermittlung ausreichenden Genauigkeit wie folgt ermittelt:

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Mischmiete aus den in den letzten 4 Jahren neu vereinbarten oder geänderten Mieten. Für die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB ergeben sich nachfolgende drei wesentliche Datendeterminanten für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete: Die Verhältnisse in der Gemeinde oder vergleichbaren Gemeinden sind maßgeblich für die üblichen Entgelte. Die Mietpreisbildung wird durch die Merkmale Lage, Art, Beschaffenheit, Ausstattung, Größe sowie energetische Ausstattung und Beschaffenheit verbindlich vorgegeben. Die örtliche Vergleichsmiete ist eine Mischmiete der in den letzten 4 Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten.

Unter Neumieten versteht man Mietpreise, die zwischen Vermieter und Mieter erstmals vereinbart wurden. Wird dagegen bei einem bestehenden Mietverhältnis während der Vertragslaufzeit die Miete angepasst, handelt es sich um eine Bestandsmiete.

Erwähnenswert ist, dass eine vor 10 Jahren vereinbarte Neumiete auch heute noch eine Neumiete und keine Bestandsmiete darstellt.

Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB sind Neumieten und Bestandsmieten heranzuziehen. In § 558 BGB findet man jedoch die Begriffe Neumieten und Bestandsmieten nicht. Der Gesetzgeber spricht hier vielmehr von vereinbarten und geänderten Mieten.

Was macht ein Immobiliengutachter?

Ein Immobiliengutachter ist eine Person, die in der Immobilienbranche tätig ist und für die Erstellung von Gutachten über den Wert von Immobilien verantwortlich ist. Diese Gutachten werden oft für Verkaufszwecke, Finanzierungen oder Gerichtsverfahren benötigt. Der Gutachter untersucht die Immobilie, bewertet ihre Merkmale und berücksichtigt die lokalen Marktbedingungen, um einen angemessenen Verkaufspreis oder Wert zu bestimmen.

Was macht ein Immobiliensachverständiger?

Ein Immobiliensachverständiger ist eine Person, die über eine umfangreiche Fachkenntnis in Bezug auf Immobilien verfügt und damit beauftragt wird, die Werthaltigkeit und den Zustand von Immobilien zu beurteilen. Dazu gehört die Durchführung von Schätzungen, die Erstellung von Gutachten und die Beratung von Kunden bei Immobilientransaktionen. Sie arbeiten häufig für Banken, Versicherungen, Gerichte oder Privatpersonen.