Was ist ein Immobiliengutachter & wie funktioniert die Immobilienbewertung?

Sachverständiger kann sich jeder nennen. Bei Behörden und Gerichten wird in der Regel der Begriff des Sachverständigen verwendet. Vom Verbraucher wird der Begriff Immobiliengutachter verwendet. Grundsätzlich haben der Immobiliensachverständige und der Immobiliengutachter die vollkomen selben Aufgaben. In der Sachverständigenverordnung sowie in Gesetzestexten wird wird der Begriff Sachverständiger verwendet.

Die Bezeichnung des Sachverständigen ist nicht gesetzlich geschützt, grundsätzlich kann sich jeder Sachverständiger nennen. Man sollte bei der Wahl des Sachverständigen auf die nachweisliche Qualifikation achten. Es wird auf die besondere Sachkunde hierbei abgestellt - sowohl Markus Rehkugler als auch Marc-Emanuel Bühler sind Diplom-Sachverständige (DIA) mit umfassenden Zusatzqualifikationen.

Es gibt in Deutschland mehrere Formen von Sachverständigen:

• Freie Sachverständige
• staatlich anerkannte Sachverständige
• zertifizierte Sachverständige DIN EN ISO/IEC 17024
• öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige (ö. b. u. v.)

Welchen Nutzen und welche Aufgaben hat ein Immobiliensachverständiger?

Ob nun Immobiliensachverständiger, Immobiliengutachter, Immobilienbewerter oder Immobilienschätzer - für den Verbraucher sind diese Begrifflichkeiten oftmals alle gleich. Sachverständige sind in der Immobilienbewertung tätig und erstellen Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB sowie Beleihungswertgutachten und Kurzgutachten und führen Immobilienbesichtigungen und Immobilieninspektionen durch, der sog. "Ortstermin". Die Die Bewertungsanlässe hierfür sind vielfältig: Die Bewertung von Rechten und Belastungen an Grundstücken, Ehescheidungen, Trennung vom partner, Erbschaftsangelegenheiten, Nachweis gegenüber dem Finanzamt, Nachweis gegenüber Gerichten sowie ein Gutachten zur Vermögensübersicht. Nicht nur die Bewertungsanlässe sind unterschiedlich, sondern auch die Objektarten. Der Immobiliensachverständige erstellt für viele Arten von Immobilien (Gewerbeimmobilie, Wohnimmobilie, Baugrundstück) ein Verkehrswertgutachten.

Das Honorar für das Immobiliengutachten bzw. den Immobiliengutachter unterscheidet sich nach Aufwand und Umfang. Es beginnt bei mehreren 400 Euro für eine kurze Immobilienwerteinschätzung und staffelt sich nach Objektwert und Schwierigkeit. Wenn wir Gutachten für Gerichte erstellen, dann wird das Honorar nach dem Justizvergütungs- und -entschädigungsgesetz berechnet (JVEG).

Gibt es einen zentralen bzw. übergeordnenten Sachverständigenverband?

Es gibt den Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V. (BVS). Dieser wurde bereits im Jahr 1961 gegründet. In diese, Zusammenschluss haben sich rund 3.100 Sachverständige aus 255 Sachgebieten vereinigt. Der BVS ist hierbei unterteilt in zwölf Landesverbände und weitere einzelne Fachverbände. Dort sind unter anderem Immobiliensachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie Schäden an Gebäuden vertreten.

Der Immobiliengutachter überprüft während der Außen- und Innenbesichtigung (augenscheinlich) die komplette Immobilie. Es werden für gewöhnlich keine Bauteilöffnungen vorgenommen. Der Gutachter erstellt dann auf der Grundlage der beim Ortstermin festgestellten Tatsachen und der erforderlichen Unterlagen das Immobiliengutachten. Es erfolgt dann eine Grundstücksbeschreibung, die Beurteilung der Makro- und Mikrolage und Beschreibung des Objektes. Letztlich werden auch "besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale" berücksichtigt, dies sind augenscheinliche Baumängel und Bauschäden sowie Rechte und Belastungen (beispielhaft Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht), sofern vorhanden.