Das Wohnungsrecht gem. § 1093 BGB

Umfang des Wohnungsrechts und Annahmen:

Der Inhalt der Eintragungsbewilligung ist zu prüfen. Für gewöhnlich kann der Inhaber des Wohnungsrechts jedoch die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Einrichtungen und Anlagen mitbenutzen.

Des Weiteren ist davon auszugehen, dass das Treppenhaus, Kellerräume und Zugangswege mitbenutzt werden dürfen.[5]Sollten keine Regelungen zur Mitbenutzung des Gartens vorliegen und dies in der Eintragungsbewilligung vermutlich nicht erfasst sein, ist zu unterstellen, dass der Garten nicht benutzt werden darf, da es sich hierbei um ein Wohn- und Mitbenutzungsrecht handeln würde nach § 1090 BGB sowie § 1093 BGB. Auch ist zu prüfen, ob alle im Wohnungsrechtsvertrag getroffenen Annahmen und Regelungen der beteiligten Parteien rechtmäßig sind.

Wertminderung durch das Wohnungsrecht
Einordnung und Umfang der wirtschaftlichen Wertminderung:

Bei Ertragswertobjekten wird die Wertminderung durch das Wohnungsrecht primär anhand des Barwerts des dem Eigentümer voraussichtlich entgehenden Reinertrages ermittelt.

Wert des Wohnungsrechts bei einem Ertragswertobjekt vs. Sachwertobjekt:

Liegt ein nach dem Sachwertverfahren zu bewertnedes Obejkt vor, bspw. eine Einliegerwohung in einem Einfamilienhaus welche insbesondere vom Eigentümer bzw. Käufer selbst genutzt werden, ist die Wertminderung durch das Wohnungsrecht und die sich dadurch ergebenden Nachteile angemessen zu quantifizieren.

Bei der Ermittlung des Wertes, des durch ein Recht (im oben genannten Sinn) belasteten Grundstücks, ist der Verkehrswert des unbelasteten Grundstücks maßgeblich

Ermittlung des Leibrentenbarwertfaktors:

Für die Ermittlung der Wertminderung durch das Wohnungsrecht ist eine sogenannte Leibrente maßgeblich. Diese ist dadurch charakterisiert, dass die Länge der Rente an die Lebensdauer einer Person gebunden ist. Es handelt sich somit um eine jährlich gleichbleibende Zahlung, deren Ende unbestimmt ist, was sie von der Zeitrente unterscheidet. Sie ist bis zu einem unbestimmten Zeitpunkt, nämlich dem Ableben der Begünstigten zu kalkulieren. Berechnungsgrundlage ist hierfür die statistische Lebenserwartung. Sie kann in der Sterbetafel des statistischen Bundesamtes eingesehen werden. Der LBF bezieht sich hierbei auf die Sterbetafel 2013-2017.

Grundsätzlich ist die Verwendung einer regionalen Sterbetafel zu prüfen! Auf die Verwendung einer regionalen Sterbetafel bspw. für Baden-Württemberg muss im Zweifelsfalle verzichtet werden, wenn nähere Umstände über die bisherige Lebenssituation unbekannt sind (Geburtsort in der Region? Bereits lebenslang dort wohnhaft?).

Anmerkungen / Prüfpunkte

• Hinweise über ein möglicherweise vorzeitiges Ableben aufgrund etwaiger Krankheiten des Berechtigten.
• Im Gegensatz zu den finanzmathematischen Zeitrentenfaktoren, berücksichtigt dabei der Leibrentenbarwertfaktor die Steigerung der Lebenserwartung mit zunehmendem Alter und beinhaltet neben den Faktoren Zinssatz und Laufzeit auch die Erlebenswahrscheinlichkeit.
• Die Rentenberechnung erfolgt auf der Grundlage monatlich vorschüssiger Zahlungen.
• Im Rahmen der Ermittlung des an das „Leben gebundenen Abzinsungsfaktors“, ist der jährlich-nachschüssige Leibrentenbarwertfaktor Grundlage der Berechnung.
• Für die Bewertung eines mit einem Wohnungsrecht belasteten Grundstücks wird in der Fachwelt unstrittig der Liegenschaftszinssatz als der zur Bewertung maßgebliche Zinssatz betrachtet.

Marktanpassung:

Neben der rein finanzmathematisch ermittelten Größe der wirtschaftlichen Wertminderung ist im Allgemeinen ein Marktanpassungszuschlag oder Abschlag zu berücksichtigen. Dabei spielt vor allem die verbleibende Unsicherheit, ob die berechtigte Person tatsächlich so lange überlebt, wie die aus der Statistik abgeleiteten Lebenserwartungen dies vorgeben, eine große Rolle (Langlebigkeitsrisiko).

Auch muss berücksichtigt werden, dass das Wohnungsrecht der Berechtigten eine wesentlich größere Rechtssicherheit als ein Mietvertrag bietet, da nicht die Möglichkeit der einseitigen Kündigung des Wohnungsrechts besteht.

Eine genaue Berechnung des Marktanpassungsabschlags ist jedoch nicht möglich. Auch sind Marktanpassungen von Fall zu Fall unterschiedlich. Es ist lediglich möglich, anhand der wertrelevanten Faktoren abzuschätzen, ob eine hohe oder niedrigere Anpassung erfolgt.

Lage auf dem Grundstücksmarkt:

Das Angebot an vergleichbarem Wohnraum ist derzeit sehr gering. Da die Nachfrage das Angebot an ähnlichen Bewertungsobjekten übersteigt und das Preisniveau zum Wertermittlungsstichtag ansteigt, muss dies über die Marktanpassung berücksichtigt werden.

Wert des Wohnungsrechts für den Berechtigten

Grundsätzlich kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Wertminderung durch die Belastung eines Wohnungsrechts mit dem Wert des Wohnungsrechts für den Berechtigten übereinstimmt.

Das Wohnungsrecht ist als beschränkt persönliche Dienstbarkeit nicht veräußer- oder vererbbar. Somit ist auch kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr für ein Wohnungsrecht existent. Aufgrund dessen muss der wirtschaftliche Vorteil bzw. Wert des Wohnungsrechts für den Berechtigten ermittelt werden. Dieser setzt sich zusammen aus dem Barwert der Mietersparnis, des wirtschaftlichen Vorteils sowie den Marktgegebenheiten.

Grundlage der Bemessung des wirtschaftlichen Vorteils ist die Bestimmung der marktüblichen Miete einer vergleichbaren Wohnung, welche die Berechtigte normalerweise anmieten würde. Der wirtschaftliche Vorteil ergibt sich für die Berechtigte aus dem kapitalisierten Betrag, den die Berechtigte über die Restlaufzeit weniger an marktüblicher Miete bezahlt.

Der Leibrentenbarwertfaktor berücksichtigt grundsätzlich die durchschnittliche Lebenserwartung anhand der Sterbetafel. Dennoch muss berücksichtigt werden, dass die Berechtigte länger leben könnte, was nicht implizit berücksichtigt wird. Da die Berechtigte durch das Wohnungsrecht auch eine höhere Rechtssicherheit als ein Mieter hat und dadurch keine Mieterhöhung befürchten muss, ist dies entsprechend zu bewerten. Diese Gründe führen deshalb zu einer Marktanpassung des Wohnungsrechts. In der Literatur werden zwischen 5 und 25 Prozent des wirtschaftlichen Vorteils als Zuschlag kalkuliert. Jedoch hängt dieser von der Ausgestaltung des Wohnungsrechts ab. Da im vorliegenden Bewertungsfall eine übliche Vereinbarung unterstellt werden kann, ist ein mittlerer Zuschlag in Höhe von 15 Prozent adäquat.