• Fragen über Fragen: Das Finanzamt ermittelt EDV-gestützt den Wert der Immobilie - ohne je Vor Ort zu sein. Sie ahnen es, der ermittelte Preis trifft oft an der Realität vorbei. Die Lösung: Ein Verkehrswertgutachten eines unbeteiligten, nicht befangenen Dritten. Ein Vollgutachten eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen - durch ein Gutachten von REHKUGLER & BÜHLER können Diskussionen mit dem Finanzamt verhindert werden und sorgt so für Klarheit.

Ablauf und Vorgehensweise sowie Annahmen:

1. Bevor Sie Widerspruch einlegen oder verärgert die jeweiligen Mitarbeiter kontaktieren empfiehlt sich ein Gespräch mit uns. Ein Einspruch gegen die Festsetzung des Grundbesitzwertes für Zwecke der Schenkungssteuer sollte also sorgfältig geplant und mit uns sowie Ihrem Steuerberater abgestimmt sein.

2. Abweichend von der Wertermittlung gem. §§ 179 und 182 - 196 Bewertungsgesetz (BewG) ist der niedere gemeine Wert (Verkehrswert) am Bewertungsstichtag festzustellen, wenn der Steuerpflichtige diesen durch ein Gutachten nachweist. Den Steuerpflichtigen trifft dabei die volle Nachweislast (d.h. keine bloße Darlegungslast). Das Gutachten ist für die Feststellung des Grundbesitzwertes nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch das Finanzamt. Enthält das Gutachten Mängel (z. B. methodische Mängel oder unzutreffende Wertansätze) ist es zurückzuweisen. Ein Gegengutachten durch das Finanzamt ist nicht erforderlich (Auszug aus § 198 BewG).

3. Da nach der Rechtssprechung den Steuerpflichtigen die volle Nachweislast trifft, ist dem Gutachten die besondere Aufmerksamkeit zu widmen. Auch in einem gerichtlichen verfahren wird kein weiteres "Obergutachten" eingeholt. Insofern ist dem Finanzamt ein nachvollziehbares, in sich schlüssiges und plausibles Gutachten vorzulegen.

4. Eine Ortsbesichtigung ist durch das Finanzamt nicht vorgesehen. Alle notwendigen Eingangsdaten sind begründet darzulegen, Pläne / Bilder und Berechnungen sind dem Gutachten beizufügen sowie Abweichungen vom Normalzustand nachvollziehbar zu begründen.

Dabei stehen nachfolgende Stellgrößen regelmäßig im Fokus:

• Bodenwert
• Baujahr
• Gesamtnutzungsdauer und Restnutzungsdauer
• Rohertrag mtl./p.a.
• Bewirtschaftungskosten /p.a.
• Liegenschaftszinssatz
• Sach-/Ertragswert und jeweilige Ableitung des Verkehrswertes (niederer gemeiner Wert)

Insbesondere werden boG (besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale) regelmäßig sehr kritisch betrachtet - besondere Sorgfalt ist elementar wichtig.

Ergebnis

Im Ergebnis muss der marktgerechte Wert (=Verkehrswert) plausibel, stichhaltig und ohne jegliche Zweifel bestimmt werden um den 100%-igen Nachweis des niederen gemeinen Werts vollständig nachzuweisen.

• In Summe muss die Erstellung des Gutachtens absolut stichhaltig erfolgen.

Wie geht das Finanzamt üblicher Weise vor?

Der gemeine Wert wird von den Finanzämtern in der Immobilienbewertung unter Zuhilfenahme von erhobenen Daten ermittelt.

Ein wesentlicher Lieferant der Daten ist hier der jeweilige Gutachterausschuss der Gemeinde bzw. Stadt. Hier werden die Bodenwerte abgefragt sowie diverse Umrechnungskoeffizienten bzw. Faktoren die für eine Berechnung des gemeinen Wertes erforderlich sind. Es wird unterstellt, dass es sich bei der Immobilie um eine laufend Instandgehaltene handelt. Instandhaltungsrückstände, Modernisierungsrückstau usw. finden keine Berücksichtigung.

• Es handelt sich bei dem Bewertungsverfahren der Finanzämter um ein Massenbewertungsverfahren, dass ohne Objektbesichtigung, durch seine festen Rahmenbedingungen nach dem Bewertungsgesetzt eine gewisse Streuung des Werts nach oben und unten aufweist.

Um dem Steuerpflichtigen die Möglichkeit zu geben, den „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts“ zu führen, hat der Gesetzgeber die Öffnungsklausel in § 198 BewG gewählt. Entspricht das Ergebnis des statischen Verfahrens nach dem Bewertungsgesetz nicht dem realen Wert der Immobilie, kann der Nachweis des niedrigen gemeinen Werts durch eine Immobilienbewertung mit einem Verkehrswertgutachten erfolgen.

Gemäß Bewertungsgesetz trifft den Betroffenen eine 100 %-ige Nachweispflicht:

§ 198
Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts
Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen. Für den Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts gelten grundsätzlich die auf Grund des § 199 Abs. 1 des Baugesetzbuchs erlassenen Vorschriften.
§ 198 Bewertungsgesetz

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen.

§ 9 Bewertungsgesetz

(1) Bei Bewertungen ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, der gemeine Wert zugrunde zu legen.

(2) Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind nicht zu berücksichtigen.

(3) Als persönliche Verhältnisse sind auch Verfügungsbeschränkungen anzusehen, die in der Person des Steuerpflichtigen oder eines Rechtsvorgängers begründet sind. Das gilt insbesondere für Verfügungsbeschränkungen, die auf letztwilligen Anordnungen beruhen.

Ein anonymisierter Beispielfall:

Frau Mustermann erbt eine Immobilie von Tante Erna. Das Finanzamt kommt auf einen niederen gemeinen Wert von 288.000 Euro (auf Basis des Baujahrs, Wohnfläche und Mieteinnahmen) und somit einen Erbschaftssteuerbetrag von 47.840 € - vorerst auch plausibel!

Frau Mustermann weiß um den erheblichen Instandhaltungsstau der Immobilie, nicht funktionierende Heizung, stark vernachlässigte Bäder aus den 1960er Jahren sowie zahlreichen Schäden am Dach und an der Fassade und beauftragt REHKUGLER & BÜHLER zur Erstellung eines Gutachtens:

Tatsächlich Bewahrheiten sich die "Befürchtungen" von Frau Mustermann.

Wir stellen fest, dass es sich eindeutig um ein Freilegungsobjekt - mit erheblichem Instandhaltungsstau und wertmindernden objektspezifischen Grundstücksmerkmalen - handelt. Der Liquidationswert in Höhe von 72.000 Euro wurde noch marktangepasst und begutachtet auf 97.000 Euro.

Frau Mustermann bezahlt statt 47.840,- € Erbschaftssteuer "nur" 10.095,- €!

Der Vergleich: