Beratung, Analysen & Gutachten

Restnutzungsdauer berechnen

Kostenlose Sofort-Ersteinschätzung gemäß SW-RL 2012 / ImmoWertV 2021 (Anlage 1 & 2)

Grundangaben

Wählen Sie eine Objektart.
Vorschlag aus Anlage 1 SW-RL / ImmoWertV — kann objektbezogen angepasst werden.
Bei vollst. Kernsanierung gilt fiktiv ein neues Baujahr.

Modernisierungen der letzten 20 Jahre

Vergeben Sie Punkte je nach Zeitpunkt und Umfang. Je aktueller und umfangreicher, desto mehr Punkte. Im Ursprungszustand befindliche Elemente erhalten 0 Punkte.

ModernisierungselementPunkteMax.
Summe020
Orientierungswerte für die Punktevergabe (anzeigen)
Modernisierungselementletzte 5 J.5–10 J.10–15 J.15–20 J.
Dacherneuerung inkl. Wärmedämmung4321
Modernisierung Fenster & Außentüren2210
Modernisierung Leitungssysteme (Strom, Gas, Wasser)2221
Modernisierung Heizungsanlage2210
Wärmedämmung Außenwände4321
Modernisierung Bäder2100
Modernisierung Innenausbau2221
Wesentliche Verbesserung Grundriss*1–2 (zeitunabhängig)

* Grundsätzlich zeitunabhängig. Bei teilweiser Modernisierung (25 %, 50 %, 75 %) anteilig vergeben.

Ergebnis der Ersteinschätzung

Wirtschaftliches Alter — J.
Restnutzungsdauer — J.
Abschreibung AfA — %
Modernisierungsgrad —

Zeitstrahl: Baujahr — · GND-Ende —

Hinweis: Diese Berechnung stellt eine unverbindliche Ersteinschätzung dar und ersetzt kein Wertgutachten durch einen DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen nach SW-RL 2012 / ImmoWertV 2021. Für steuerliche Zwecke (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, BFH-Urteil IX R 25/19) ist ein individuelles Gutachten erforderlich.
Leistung & Honorar · IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe Immobilienbewertung GmbH

Restnutzungsdauer-Gutachten (RND)

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten (RND) ermittelt die tatsächlich verbleibende Nutzungsdauer Ihres Gebäudes und dient als belastbarer Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne des Steuerrechts (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) – für eine deutlich höhere jährliche Gebäudeabschreibung (AfA). Grundlage ist stets eine nachvollziehbare, objektbezogene Herleitung – nicht eine pauschale Modellzahl nach Schema F. Jedes Gutachten wird persönlich durch Marc-Emanuel Bühler REV verantwortet, DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und ist finanzamt- sowie gerichtsfest.

Objektbezogen, nachvollziehbar, vollständig dokumentiert Keine pauschalen Modellwerte – jede Ableitung wird einzeln begründet und belegt
Methodenwahl: geeignet & plausibel – nicht Schema F Das passende Bewertungsverfahren wird fallbezogen ausgewählt und begründet
Klare Ableitung aller maßgeblichen Einflussfaktoren Technische, wirtschaftliche und rechtliche Faktoren werden systematisch erfasst
Verständlicher Bericht für Steuerberater & Finanzamt Klar gegliedert, direkt einreichbar, ohne Fachkenntnisse nachvollziehbar
Transparente Annahmen, Grenzen & Sensitivitäten Ehrliche Einschätzung des realistisch erreichbaren Ergebnisses
DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert · Finanzamt- & gerichtsfest Anerkannt gem. BFH-Urteil IX R 25/19 · DIAZert (LF) Nr. IB-608
Im Grundhonorar stets enthalten
Ein Ortstermin Vollständiger schriftlicher Gutachtenbericht Keine Fahrtkosten Digitale Zustellung (PDF) Kostenfreie Erstprüfung vorab Berufshaftpflicht Allianz AG Bundesweit tätig
Honorarübersicht · inkl. einem Ortstermin · Nettopreise zzgl. MwSt.
Eigentumswohnung (ETW)
Festpreis · inkl. einem Ortstermin
1.299 €
inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer
ObjektartEigentumswohnung
Ortstermin1 × inklusive
Fahrtkostenkeine
Mehrere ETW in einer WEGSonderpreis auf Anfrage
MehrfachbeauftragungNachlass auf Anfrage
Amortisation (45 %, RND 25 J.)*ca. 2,5 Monate
Ein- & Zweifamilienhaus
Festpreis · inkl. einem Ortstermin
1.499 €
inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer
ObjektartEin- & Zweifamilienhaus
Ortstermin1 × inklusive
Fahrtkostenkeine
MehrfachbeauftragungNachlass auf Anfrage
Amortisation (45 %, RND 25 J.)*ca. 2,9 Monate
Mehrfamilienhaus bis 5 WE
Festpreis · inkl. einem Ortstermin
1.699 €
inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer
ObjektartMehrfamilienhaus
Wohneinheitenbis 5 Einheiten
Ortstermin1 × inklusive
Fahrtkostenkeine
MehrfachbeauftragungNachlass auf Anfrage
Mehrfamilienhaus bis 10 WE
Festpreis · inkl. einem Ortstermin
1.999 €
inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer
ObjektartMehrfamilienhaus
Wohneinheiten6 bis 10 Einheiten
Ortstermin1 × inklusive
Fahrtkostenkeine
MehrfachbeauftragungNachlass auf Anfrage
Gewerbeimmobilien & Spezialimmobilien
Hotels, Büro- & Verwaltungsgebäude, Handel, Produktion, Pflegeimmobilien u. a.
Honorar auf Anfrage ›
Mehrere ETW in einer WEG
Bei Beauftragung mehrerer Eigentumswohnungen in derselben Wohnungseigentümergemeinschaft werden attraktive Sonderkonditionen vereinbart. Anfrage genügt.
Mehrfachbeauftragung & Portfolio
Bestandshalter mit mehreren Objekten erhalten bei Beauftragung von zwei oder mehr Gutachten individuelle Preisnachlässe. Sprechen Sie uns an.
Zusätzlicher Ortstermin · 200,00 € zzgl. MwSt.
Im Grundhonorar ist stets ein Ortstermin enthalten. Sofern ein vereinbarter Ortstermin durch Verschulden des Auftraggebers oder seiner Beauftragten nicht wie geplant durchgeführt werden kann, wird jeder weitere notwendige Ortstermin pauschal mit 200,00 € inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer berechnet. Die IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe Immobilienbewertung GmbH bittet um rechtzeitige Absage bei Verhinderung.
Kostenfreie Erstprüfung – unverbindlich & ohne Risiko
Die IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe prüft vorab kostenlos, ob ein RND-Gutachten für Ihr Objekt sinnvoll ist – und welche Restnutzungsdauer realistisch erreichbar ist. Keine Fahrtkosten. Festpreisangebot. Bundesweit.
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Tel. 0800-0060627 (kostenfrei)
info@lsk-loewenstein.com
Alle Honorare sind Bruttopreise inkl. gesetzlicher Umsatzsteuer. Festpreise gelten für Standardobjekte im beschriebenen Umfang. Bei erhöhtem Aufwand (besondere baurechtliche Situation, fehlende Unterlagen, Sonderkonstruktion) können Aufpreise anfallen – stets transparente Vorabkommunikation. * Amortisationsberechnung beispielhaft: Spitzensteuersatz 45 %, RND-Nachweis 25 Jahre, Gebäudewert 350.000 € (ETW) bzw. 450.000 € (EFH). Keine Steuerberatung. Individuelle steuerliche Situation kann abweichen.
IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe Immobilienbewertung GmbH · DIN EN ISO/IEC 17024 · Kostenfreie Erstprüfung · Keine Fahrtkosten · Bundesweit
Restnutzungsdauer-Gutachten · Eigentumswohnung · § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Mehr Abschreibung. Weniger Steuern.
Nachgewiesen durch zertifizierte Sachverständige.

Ein Restnutzungsdauer-Gutachten der IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe Immobilienbewertung GmbH verdoppelt oder verdreifacht Ihre jährliche Abschreibung – legal, sicher und vom Finanzamt anerkannt.

Kostenfreie Erstprüfung Keine Fahrtkosten DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert Bundesweit tätig Anerkannt bei Finanzamt & Gericht BFH-Urteil IX R 25/19
Jetzt kostenfreie Erstprüfung anfordern
Gutachten erstellt durch Marc-Emanuel Bühler REV · Diplom-Sachverständiger (DIA) · Recognised European Valuer (TEGoVA) · DIAZert (LF) Nr. IB-608
IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe Immobilienbewertung GmbH
Ihr Einsparpotenzial auf einen Blick

Was bedeutet das für Ihre Eigentumswohnung?

Rechenbeispiel: Eigentumswohnung mit einem Gebäudewert von 350.000 € (reiner Gebäudeanteil ohne Bodenwert) bei Spitzensteuersatz 45 %. Ohne ein Gutachten setzt das Finanzamt pauschal 50 Jahre an – und Sie verschenken jedes Jahr bares Geld.

Steuerersparnis ohne Gutachten
(10 Jahre kumuliert, 45 %)
31.500 €
2 % AfA · 7.000 €/Jahr
Ihre Mehrersparnis
mit RND 25 Jahre
+ 31.500 €
doppelte Abschreibung · 14.000 €/Jahr
Ihre Mehrersparnis
mit RND 10 Jahre
+ 126.000 €
fünffache Abschreibung · 35.000 €/Jahr
Ohne Gutachten
RND 50 Jahre · Finanzamt-Pauschale
7.000 €
Abschreibung pro Jahr (AfA)
Gebäudewert350.000 €
AfA-Satz2,00 %
Abschreibung/Jahr7.000 €
Steuerersparnis/Jahr (45 %)3.150 €
Mehrersparnis vs. normal—
Kumuliert 5 Jahre15.750 €
Kumuliert 10 Jahre31.500 €
Gutachtenkostennicht nötig
Mit Gutachten · empfohlen
RND 25 Jahre · Nachweis kürzerer Nutzungsdauer
14.000 €
Abschreibung pro Jahr (AfA)
Gebäudewert350.000 €
AfA-Satz4,00 %
Abschreibung/Jahr14.000 €
Steuerersparnis/Jahr (45 %)6.300 €
Mehrersparnis vs. normal+ 3.150 €/Jahr
Kumuliert 5 Jahre31.500 €
Kumuliert 10 Jahre63.000 €
Gutachtenkosten ca.990 €
Mit Gutachten · maximaler Effekt
RND 10 Jahre · erheblicher Sanierungsbedarf nachweisbar
35.000 €
Abschreibung pro Jahr (AfA)
Gebäudewert350.000 €
AfA-Satz10,00 %
Abschreibung/Jahr35.000 €
Steuerersparnis/Jahr (45 %)15.750 €
Mehrersparnis vs. normal+ 12.600 €/Jahr
Kumuliert 5 Jahre78.750 €
Kumuliert 10 Jahre157.500 €
Gutachtenkosten ca.990 €
Visualisierung

Jährliche Abschreibung im Vergleich

Der Unterschied zwischen Finanzamt-Pauschale und nachgewiesenem Gutachten ist erheblich. Die IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe Immobilienbewertung GmbH ermittelt Ihre individuelle Restnutzungsdauer nach ImmoWertV.

RND 50 Jahre – ohne Gutachten RND 25 Jahre – mit Gutachten RND 10 Jahre – mit Gutachten

Kumulierte Steuerersparnis über 10 Jahre

So wächst Ihr steuerlicher Vorteil Jahr für Jahr – Spitzensteuersatz 45 %, Gebäudewert 350.000 €.

RND 50 J. (ohne Gutachten) RND 25 J. (mit Gutachten) RND 10 J. (mit Gutachten)
Vollständige Berechnung

Schritt für Schritt – so funktioniert die Berechnung

Die IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe Immobilienbewertung GmbH ermittelt die tatsächliche Restnutzungsdauer Ihrer Eigentumswohnung nach ImmoWertV – transparent, nachvollziehbar und finanzamtskonform.

Vollständiger Rechenweg · ETW Gebäudewert 350.000 € · Spitzensteuersatz 45 % · AfA-Satz = 1 ÷ Restnutzungsdauer
RND 50 Jahre – ohne Gutachten
Gebäudewert (AfA-Basis)350.000 €
Restnutzungsdauer50 Jahre
AfA-Satz (1 ÷ 50)2,00 %
AfA pro Jahr7.000 €
Steuerersparnis/Jahr (45 %)3.150 €
Kumuliert 5 Jahre15.750 €
Kumuliert 10 Jahre31.500 €
Kumuliert 20 Jahre63.000 €
Amortisation Gutachtennicht nötig
RND 25 Jahre – mit Gutachten
Gebäudewert (AfA-Basis)350.000 €
Restnutzungsdauer25 Jahre
AfA-Satz (1 ÷ 25)4,00 %
AfA pro Jahr14.000 €
Steuerersparnis/Jahr (45 %)6.300 €
Mehrersparnis vs. normal/Jahr+ 3.150 €
Kumuliert 10 Jahre63.000 €
Kumuliert 20 Jahre126.000 €
Amortisation Gutachten (990 €)3,8 Monate
RND 10 Jahre – mit Gutachten
Gebäudewert (AfA-Basis)350.000 €
Restnutzungsdauer10 Jahre
AfA-Satz (1 ÷ 10)10,00 %
AfA pro Jahr35.000 €
Steuerersparnis/Jahr (45 %)15.750 €
Mehrersparnis vs. normal/Jahr+ 12.600 €
Kumuliert 10 Jahre157.500 €
Kumuliert 20 Jahre (RND 10!)157.500 €
Amortisation Gutachten (990 €)0,8 Monate
Ihr Gutachter

Höchste Qualifikation – bundesweit anerkannt

Die IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe Immobilienbewertung GmbH steht für gerichtsfeste Gutachten mit höchster Zertifizierungsstufe. Alle Gutachten werden persönlich von Marc-Emanuel Bühler verantwortet – mit über 20 Jahren Erfahrung in der Immobilienbewertung, einschließlich Gewerbe- und Spezialimmobilien.

MB
Marc-Emanuel Bühler REV
Geschäftsführer · IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe Immobilienbewertung GmbH
DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert DIAZert (LF) Nr. IB-608 Recognised European Valuer REV (TEGoVA) Diplom-Sachverständiger (DIA) Diplom-Immobilienwirt (DIA) Master of Arts in Management Bachelor of Arts BWL Immobilienverwalter (IHK) DEKRA-geprüfter Bauschadenbewerter Energieberater (GEG/BEG) Spezialimmobilien HypZert (F) – Gewerbeimmobilien

Marc-Emanuel Bühler ist einer der wenigen Sachverständigen in Deutschland, der die höchste Zertifizierungsstufe nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch die DAkkS-akkreditierte DIAZert hält – gültig für alle Immobilienarten einschließlich Gewerbe-, Industrie-, Hotel- und Spezialimmobilien. Als Recognised European Valuer (REV) der TEGoVA ist er berechtigt, Bewertungen mit europäischer Anerkennung zu erstellen.

Seine Gutachten werden von Finanzämtern, Familiengerichten, Nachlassgerichten und Kreditinstituten bundesweit anerkannt. Die IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe Immobilienbewertung GmbH ist digital aufgestellt und arbeitet vollständig ohne Fahrtkosten für den Auftraggeber – bundesweit in allen deutschen Großstädten und Regionen tätig.

Warum IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER

Ihre Vorteile auf einen Blick

Kostenfreie Erstprüfung
Die IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe prüft vorab kostenlos und unverbindlich, ob ein RND-Gutachten für Ihre ETW sinnvoll ist und welche Restnutzungsdauer realistisch nachweisbar ist.
Keine Fahrtkosten – bundesweit
Dank digitaler Arbeitsmethodik entstehen für Sie keine Fahrtkosten. Marc-Emanuel Bühler und die IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe betreuen Mandanten deutschlandweit – von Hamburg bis München, von Köln bis Berlin.
Finanzamt- und gerichtsfest
Das Finanzamt ist nach BFH-Urteil IX R 25/19 (28.07.2021) verpflichtet, ein ordentliches DIN-zertifiziertes Sachverständigengutachten zu akzeptieren. Alle Gutachten der IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe erfüllen diese Anforderungen vollständig.
Höchste Zertifizierung Deutschlands
DIN EN ISO/IEC 17024 durch die Deutsche Akkreditierungsstelle (DAkkS) – die höchste Zertifizierungsstufe für Immobiliengutachter in Deutschland. Gültig für Wohn-, Gewerbe-, Hotel- und Spezialimmobilien aller Art.
Alle Immobilienarten – inkl. Spezialimmobilien
Von der Eigentumswohnung über Mehrfamilienhäuser, Gewerbe- und Industrieimmobilien bis zu Hotels und Spezialimmobilien: Die IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe bewertet alle Objektarten.
Über 20 Jahre Erfahrung
Marc-Emanuel Bühler und die IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe Immobilienbewertung GmbH blicken auf mehr als zwei Jahrzehnte Praxis in der Immobilienbewertung zurück – Erfahrung, die Ihre Abschreibung maximiert.
Ablauf

In vier einfachen Schritten zum Restnutzungsdauer-Gutachten

Die IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe Immobilienbewertung GmbH begleitet Sie vom ersten Gespräch bis zur erfolgreichen Einreichung beim Finanzamt.

Schritt 01
Kostenfreie Erstprüfung
Sie schildern Ihre Immobilie kurz per E-Mail oder Telefon. Wir prüfen kostenfrei, ob ein RND-Gutachten sinnvoll ist und welche Restnutzungsdauer erreichbar ist – unverbindlich und ohne Risiko.
Schritt 02
Transparentes Festpreisangebot
Sie erhalten ein klares Festpreisangebot der IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe – ohne versteckte Kosten, ohne Fahrtkosten, ohne Überraschungen.
Schritt 03
Gutachtenerstellung durch Marc Bühler
Marc-Emanuel Bühler erstellt Ihr Restnutzungsdauer-Gutachten persönlich nach ImmoWertV – DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, finanzamtskonform und gerichtsfest. Inklusive aller wertrelevanten Zustandsmerkmale.
Schritt 04
Einreichung & Steuerersparnis
Sie oder Ihr Steuerberater reichen das Gutachten beim Finanzamt ein. Das Finanzamt ist nach BFH IX R 25/19 verpflichtet, die höhere AfA zu akzeptieren. Ab sofort mehr Steuerersparnis.
Häufige Fragen

Was Sie über das Restnutzungsdauer-Gutachten wissen sollten

Was ist ein Restnutzungsdauer-Gutachten und warum brauche ich es?
Das Finanzamt setzt bei der Gebäudeabschreibung (AfA) pauschal 50 Jahre Nutzungsdauer an – unabhängig vom tatsächlichen Zustand Ihrer Immobilie. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt es Ihnen, eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachzuweisen und damit eine deutlich höhere jährliche Abschreibung geltend zu machen. Dafür ist ein methodisch einwandfreies Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen erforderlich – zum Beispiel von der IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe Immobilienbewertung GmbH.
Muss das Finanzamt mein Gutachten akzeptieren?
Ja. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 28.07.2021 (IX R 25/19) klargestellt, dass das Finanzamt ein methodisch ordnungsgemäßes Sachverständigengutachten zur kürzeren Restnutzungsdauer akzeptieren muss – es darf es nicht einfach ignorieren oder ablehnen. Gutachten der IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe sind nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und erfüllen alle gesetzlichen Anforderungen.
Fallen Fahrtkosten an?
Nein – grundsätzlich nicht. Die IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe Immobilienbewertung GmbH arbeitet bundesweit und vollständig ohne Fahrtkosten für den Auftraggeber. Sie erhalten ein transparentes Festpreisangebot, das alle Kosten enthält.
Für welche Immobilien eignet sich das RND-Gutachten?
Das RND-Gutachten eignet sich für alle vermieteten Immobilien – Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien sowie Spezialimmobilien wie Hotels, Pflegeheime oder Produktionshallen. Marc-Emanuel Bühler von der IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe ist einer der wenigen in Deutschland, der auch für Gewerbe- und Spezialimmobilien nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist. Die kostenfreie Erstprüfung klärt Ihren individuellen Fall.
Was kostet das Gutachten und wie schnell amortisiert es sich?
Die IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe bietet transparente Festpreise. Bei einem Gebäudewert von 350.000 € und einer nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 25 Jahren beträgt die zusätzliche Steuerersparnis bei Spitzensteuersatz 45 % rund 3.150 € pro Jahr – das Gutachten amortisiert sich damit in weniger als vier Monaten. Bei RND 10 Jahren sogar in unter einem Monat.
Was ist der Bodenwert und warum wird er herausgerechnet?
Die AfA bezieht sich nur auf den Gebäudeanteil einer Immobilie – nicht auf den Bodenwert, da Boden nicht abnutzbar ist. Bei einer ETW mit Gesamtkaufpreis 500.000 € und einem Bodenwertanteil von ca. 30 % beträgt der Gebäudeanteil etwa 350.000 €. Die IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe ermittelt diesen Anteil sachverständig und korrekt.

Jetzt kostenfreie Erstprüfung anfordern

Die IMMOBILIENSACHVERSTAENDIGER.DE BÜHLER & REHKUGLER Gruppe Immobilienbewertung GmbH prüft unverbindlich und kostenfrei, ob ein Restnutzungsdauer-Gutachten für Ihre Eigentumswohnung lohnt – und wie viel Sie jährlich einsparen können. Keine Fahrtkosten, Festpreisangebot, bundesweit tätig.

Kostenfreie Erstprüfung Keine Fahrtkosten Bundesweit tätig DIN EN ISO/IEC 17024 Festpreisangebot BFH-Urteil IX R 25/19
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Tel. 0800-0060627 (kostenfreie Rufnummer) · info@lsk-loewenstein.com
Marc-Emanuel Bühler REV · Diplom-Sachverständiger (DIA) · DIAZert (LF) Nr. IB-608 · Recognised European Valuer (TEGoVA)
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Hauptgeschäftsstelle: Am Autohof 29, 73037 Göppingen · Niederlassung: Hölderlinstr. 10, 88085 Langenargen
Rechtliche Hinweise & Berechnungsgrundlagen: Gebäudewert ETW 350.000 € (reiner Gebäudeanteil, Bodenwert nicht enthalten). Steuersatz 45 % (Spitzensteuersatz gem. § 32a Abs. 1 Nr. 5 EStG, Stand 2025; ab 277.826 € zu versteuerndem Einkommen). AfA-Satz = 1 ÷ Restnutzungsdauer gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Rechtsgrundlage: BFH-Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021. Solidaritätszuschlag (5,5 % auf ESt) und Kirchensteuer nicht berücksichtigt. Die tatsächlich erzielbare Steuerersparnis hängt von der individuellen steuerlichen Situation ab. Diese Darstellung ersetzt keine steuerliche Beratung durch einen zugelassenen Steuerberater. Gutachtenkosten ca. 990 € sind Richtwerte und variieren je nach Aufwand, Objektart und individuellem Fall. Alle Angaben ohne Gewähr. Trotz sorgfältiger Erstellung kann keine Haftung für die Richtigkeit der Rechenbeispiele übernommen werden.
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Hauptgeschäftsstelle: Am Autohof 29, 73037 Göppingen · Niederlassung: Hölderlinstr. 10, 88085 Langenargen
Tel. 0800-0060627 · info@lsk-loewenstein.com · www.immobiliensachverstaendiger.de

Geschäftsführer: Marc-Emanuel Bühler REV · HRB 739423 · Amtsgericht Ulm
Berufshaftpflichtversicherung: Allianz AG · Geltungsbereich: Deutschland

Was ist ein Restnutzungsdauergutachten?

Ein Restnutzungsdauergutachten (RND-Gutachten) ist ein Sachverständigengutachten, das den Zeitraum schätzt, in dem ein Gebäude voraussichtlich noch seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Der Begriff „Nutzungsdauer“ wird im steuerlichen Kontext u. a. über die EStDV definiert.

Wichtig:
Die Restnutzungsdauer ist keine reine Baujahrs-Daumenregel. Sie hängt u. a. ab von:

  • Technischem Verschleiß (Bauteile, Instandhaltungszustand, Modernisierungen)

  • Wirtschaftlicher Entwertung (Marktstandard, Grundriss, energetischer Zustand, Nachfrage)

  • Rechtlichen Rahmenbedingungen (Nutzungsbeschränkungen, Auflagen, Baurecht

Wofür wird ein RND-Gutachten genutzt?

Typische Anlässe:

  • Steuerlicher Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes (Gebäude-AfA) statt typisierter Sätze

  • Plausibilisierung bei Sanierungsstau, überalterter Gebäudetechnik, Marktveränderungen, funktionalen Mängeln

  • Dokumentation bei Investitionsentscheidungen (Sanierung vs. Ersatzneubau)

Hinweis zur Anerkennung:
Ein Gutachten kann ein starker Nachweis sein, die steuerliche Würdigung erfolgt jedoch stets durch das zuständige Finanzamt. (Wir arbeiten so, dass die Herleitung prüffähig und verständlich ist.)

Rechtlicher Hintergrund (verständlich erklärt)

Bei Gebäuden gelten im Steuerrecht grundsätzlich typisierte AfA-Sätze, die an eine pauschale Nutzungsdauer anknüpfen. Gleichzeitig eröffnet das Gesetz ein Wahlrecht, statt des typisierten Satzes eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer anzusetzen – wenn diese nachgewiesen wird.

Der Bundesfinanzhof hat herausgearbeitet:

  • Die Nutzungsdauer ist zu schätzen; es braucht keine absolute Gewissheit, sondern größtmögliche Wahrscheinlichkeit.

  • Weder Gesetz noch Verordnung schreiben eine einzige Gutachtenmethode vor („Methodenfreiheit“), solange die Methode im Einzelfall geeignet ist.

  • Gleichzeitig reicht nicht jede „Zahl aus einem Verkehrswertgutachten“ automatisch: Eine schlichte Bezugnahme ohne objektbezogene Begründung ist nicht das, was der BFH verlangt.

Aktueller Verwaltungsstand:
Das Bundesministerium der Finanzen hat mit Schreiben vom 1. Dezember 2025 das frühere Schreiben vom 22. Februar 2023 zur Thematik aufgehoben.
(Praktisch heißt das: Die starre Verwaltungsanweisung entfällt; entscheidend bleibt die fachlich belastbare, prüffähige Begründung im konkreten Objekt – im Lichte der BFH-Grundsätze.)

Was macht ein „gutes“ RND-Gutachten aus?

Ein belastbares RND-Gutachten ist objektbezogen und zeigt nachvollziehbar:

  1. Objektbeschreibung (Baujahr, Bauweise, Nutzung, Modernisierungen, Zustand)

  2. Ansatz & Methode (warum diese Methode für dieses Objekt geeignet ist)

  3. Determinanten der Nutzungsdauer (technisch / wirtschaftlich / rechtlich)

  4. Herleitung der Restnutzungsdauer (Rechenschritte, Plausibilitäten, Annahmen)

  5. Ergebnisdarstellung (Jahre, Begründung, Sensitivität/Spannbreite, Grenzen)

  6. Anlagen (Fotodokumentation, Unterlagen, ggf. Bauteilübersichten)

Merksatz:
Nicht „die Methode“ ist entscheidend – sondern Eignung + Transparenz + Nachvollziehbarkeit.

Ablauf (so läuft’s typischerweise)

Schritt 1 – Kostenloser Unterlagencheck (Kurzprüfung)
Wir prüfen, ob ein RND-Gutachten im konkreten Fall plausibel und sinnvoll ist.

Schritt 2 – Objektaufnahme
Vor-Ort-Termin oder strukturierte Aufnahme (je nach Objekt / Umfang). Fotodokumentation, Zustandsfeststellungen, Plausibilitäten.

Schritt 3 – Gutachtenerstellung
Auswertung der Unterlagen, methodische Herleitung, Berechnung/Schätzung, Qualitätscheck.

Schritt 4 – Ergebnis & Rückfragen
Übergabe als PDF, kurze Ergebnispräsentation, Rückfragen von Steuerberater/Finanzamt inhaltlich unterstützen (im Rahmen der Gutachterleistung).

Welche Unterlagen werden benötigt?

Je mehr belastbare Informationen vorliegen, desto besser wird die Begründung.

Typische Unterlagenliste:

  • Grundrisse / Bauzeichnungen (falls vorhanden)

  • Baujahr, Modernisierungen/Sanierungen (mit Jahren, Rechnungen, Baubeschreibung)

  • Energieausweis (falls vorhanden)

  • Fotos (innen/außen) + ggf. Protokolle zu Mängeln/Schäden

  • Miet-/Nutzungsangaben (Art der Nutzung, Leerstand, Ausstattung)

  • Bei größeren Objekten: Bauteilaufstellungen, Wartungsnachweise (Heizung, Dach, Fassade)

Häufige Fragen (FAQ)

Wie unterscheidet sich Restnutzungsdauer von Gesamtnutzungsdauer?
Die Gesamtnutzungsdauer ist eine theoretische Gesamtlebensdauer ab Errichtung/Herstellung. Die Restnutzungsdauer ist der heute verbleibende Zeitraum, den das Gebäude voraussichtlich noch zweckentsprechend nutzbar ist.

Genügt eine Zahl aus einem Verkehrswertgutachten?
In vielen Fällen nicht – zumindest nicht ohne objektbezogene Herleitung. Der BFH betont, dass eine schlichte Bezugnahme nicht automatisch den erforderlichen Nachweis darstellt.

Muss das Gutachten von einer „bestimmten Stelle“ stammen?
Entscheidend ist weniger ein Etikett, sondern ob das Gutachten fachlich geeignet ist, die maßgeblichen Einflussfaktoren erkennen lässt und nachvollziehbar begründet.

Wird ein RND-Gutachten immer vom Finanzamt anerkannt?
Eine Garantie gibt es nicht. Anerkennung hängt von Objekt, Begründungstiefe und Würdigung im Einzelfall ab. Ziel ist eine prüffähige Darstellung, die Rückfragen minimiert.

Spielt eine Abbruchabsicht eine Rolle?
Eine bloße Absicht reicht typischerweise nicht; relevant wird es erst, wenn konkrete Umstände die weitere Nutzung faktisch ausschließen bzw. ernsthaft begrenzen. (Das wird in vielen Fachinformationen so eingeordnet.)

Qualität & Compliance

Qualitätsgrundsätze

  • Objektbezogene Herleitung statt pauschaler Werte

  • Dokumentierte Annahmen & Grenzen

  • Verständliche Darstellung für Dritte (Steuerberatung/Finanzamt)

  • Daten- und Unterlagenquellen transparent

Hinweis (Disclaimer):
Wir erstellen sachverständige Gutachten. Keine Steuerberatung. Die steuerliche Anerkennung und Anwendung (z. B. im Rahmen der AfA) erfolgt durch den Steuerpflichtigen in Abstimmung mit Steuerberatung und Finanzverwaltung.

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